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                樓市調控風險分化:大浪退去才知道誰在裸泳

                來源:和訊    時間:2017-07-11 18:07

                大浪退去,才知道誰在裸泳。“限購閉環”包圍之下,環京樓市似乎率先褪去了投資客眼中的光環。

                今年3月以來,樓市調控政策不斷升級,而環京區域憑借地理優勢壘起的高價市場,自然成為調控的重中之重。在高強度的限購組合拳之下,環京區域的房地產市場終于降溫。有機構發布的《6月住宅成交報告》顯示,6月,50城市新建商品住宅成交面積環比減少5%。一線城市降溫最明顯,廊坊等環京城市成交領跌全國。

                6月2日,廊坊市再度加碼調控,明確規定外地人買房要有三年及以上社保。而6月新建商品住宅成交面積大幅回落,更是跌至10.23萬平方米,創下近一年的新低。作為環京地區中的最主要的區域,廊坊市場的迅速降溫代表著整個環京區域的成交走弱。

                三年前,環京樓市的第一輪火爆來自京津冀尤其是“副中心”的傳說。而三年后,環京樓市的又一次瘋狂來自投機客對千年大計雄安不懷好意的念想。不僅雄安拒絕了非理性投資,任何沒有市場根基的“大廈”都很難在大浪退去時蒙混過關。

                在過去一年,環京區域房價不斷跳漲,廊坊市下屬北三縣(三河市、大廠縣、香河縣)及固安、永清等地商品房銷售價格普遍翻番,隨著區域限購的進一步緊縮,加之北京(樓盤)限購的持續,投資客退場、購房人急速減少,讓有著龐大貨源的環京樓市陷入尷尬。

                這片區域大量房地產開發項目披著“產業新城”的皮囊硬闖市場。極低的地價和快速上漲的房價,讓開發商火速出手。而看準了環京概念的投資客蜂擁而上,過熱的市場情緒迅速凝結,早已壓過當地經濟發展水平、剛需等并不匹配的冰冷現實。

                環京區域本是四五線城市,部分價值區域在京津冀協同發展的助燃下,成了“新北京”,從而實現了鯉魚躍龍門。圍繞著協同發展,環京區域的房地產市場也形成了北三縣的“行政副中心板塊”、廊坊的“第二機場板塊”和淶水的“產業新城板塊”。而其余區域協同發展政策微利區或非直接作用區域,仍然保持四五線城市的身份,主要任務是去庫存。事實上,京津冀樓市的實際走向,也佐證了此種分化。

                在分化之下,投資與投機之間的距離,或許只有一張紙,這樣的風險隨時都會被“捅破”。

                一個區域的實際發展,是該區域房產保值與否的根本影響因素。房地產市場的健康發展依賴于產業發展支持下的長期理性,因為產業的培育及人口紅利的釋放并非朝夕之功。北京產業疏解中,主要產業承接地廊坊、保定(樓盤)及天津(樓盤)濱海等地,在合理規劃建設中將迎來循序漸進的產業加成,而產業的背后也帶動著人口的流動。短期瘋狂的躁動,注定只能在短期瘋狂。

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